계약 해제 | 상대가 약속을 안 지키면 바로 없던 일로 되나요?

상대가 이행을 미루면 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 해제할 수 있습니다.
해제하면 민법 제548조에 따라 서로 받은 것을 되돌려 주는 원상회복 의무가 생깁니다.
최고 없이 곧바로 해제하면 해제 자체가 효력이 없다고 다투어질 수 있습니다.

계약 해제 | 해제의 두 경로

계약 해제 | 핵심 사항

계약 해제란 유효하게 성립한 계약을 소급해 없던 것으로 돌리는 의사표시를 말하며, 이행지체를 이유로 한 해제의 근거는 민법 제544조입니다. 해제권의 행사 방법은 민법 제543조가 정합니다.

이행지체 해제에는 순서가 있습니다. 먼저 상당한 기간을 정해 이행을 촉구하고, 그 기간 안에도 이행이 없을 때 비로소 해제할 수 있습니다. 이 최고를 건너뛰면 해제가 무효라고 다투어집니다.

다만 이행이 아예 불가능해진 경우에는 최고가 필요 없습니다. 민법 제546조는 이행불능을 이유로 한 해제를 따로 정하고 있습니다.

계약 해제 | 필수 주의 사항

가장 흔한 실수는 문자 한 통으로 '계약 취소합니다'라고 통보하고 끝내는 것입니다. 기간을 정하지 않은 촉구는 최고로 인정되지 않을 수 있어, 나중에 해제 자체가 다투어집니다.

해제하면 받은 것을 되돌려 주어야 합니다. 민법 제548조의 원상회복은 쌍방 의무여서, 상대에게 돌려받을 것만 생각하고 내가 돌려줄 것을 계산에 넣지 않으면 협상에서 밀립니다.

위약금 약정이 있으면 그 조항이 먼저 적용됩니다. 민법 제398조는 배상액의 예정을 정하고 있고, 예정액이 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 계약서 문구를 먼저 확인해야 합니다.

계약 해제 | 실제 대응 순서

1. 계약서에서 해제·위약금 조항을 먼저 읽습니다. 약정이 있으면 그 조항이 출발점입니다.
2. 상대의 불이행이 무엇인지 특정합니다. 기한을 넘긴 것인지, 내용이 다른 것인지에 따라 근거 조항이 달라집니다.
3. 기간을 명시한 최고를 서면으로 보냅니다. 내용증명으로 보내면 도달 시점이 남습니다.
4. 기간이 지나도 이행이 없으면 해제의 의사표시를 합니다. 이때도 서면으로 남깁니다.
5. 원상회복의 범위를 계산합니다. 받은 금액과 이자, 사용이익까지 포함해 정리해야 협의가 빨라집니다.

계약 해제 | 변호사 선임이 필요한 이유

해제는 순서를 어기면 그 자체가 무효가 됩니다. 상대가 오히려 '부당한 해제'라며 손해배상을 청구해 오는 경우가 드물지 않습니다.

최고 기간이 '상당한' 것이었는지는 거래의 성질에 따라 다릅니다. 며칠을 줄 것인지부터 판단이 필요합니다.

위약금 조항이 있으면 감액을 다툴지, 그대로 주장할지 방향을 정해야 합니다. 민법 제398조의 감액은 자동으로 되지 않습니다.

계약 해제 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 계약 분쟁에서 통지의 순서와 도달 시점을 먼저 확정합니다. 해제의 효력은 내용보다 절차에서 갈리는 경우가 많기 때문입니다.

원상회복 범위를 숫자로 먼저 정리해 협의 자리에 들어갑니다. 계산이 준비되어 있으면 대화가 감정이 아니라 금액으로 진행됩니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제544조

· 민법 제546조

· 민법 제548조

· 민법 제543조

· 민법 제398조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 07월 30일

담당전문가

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